Несмотря на минусы, цена на субасте очень привлекательная. По сути, только ради этого там и стоит покупать. И для себя можно, и для перепродажи потом, если выиграешь аукцион, конечно. Субаста — это такой способ продажи конфискованных квартир/домов за долги. Я участвовала, цены очень хорошие.
Кратко
- Субаста в Испании — это аукцион, на котором продают имущество за долги, организует суд, цена очень привлекательная.
- Участвовать может каждый, но депозит за участие 5-15 тыс евро списывают с испанского счета, если объект дорогой то депозит может и 60 тыс евро быть.
- Сама субаста быстрая 10-20 дней, но поиск объекта и ожидание появления объекта может и полгода занять.
- На квартире часто висят долги за комунидад и коммунальные, которые переходят на нового владельца, обычно они небольшие 1-6 тыс евро.
- Серьезных подвохов четыре: правильно прикинуть долги и проверить документы, существующий договор аренды, окупасы, не видишь что внутри недвижимости.
- Ставка должна покрывать долг старого владельца, иначе могут сказать субаста не состоялась, обычно есть шаг для ставок.
Что такое субаста
Субаста в Испании — это аукцион, на котором продают имущество, чаще всего недвижимость или машины. Обычно туда попадают дома и квартиры, которые у владельцев собираются забрать за долги, и суд выставляет их на продажу.
Субаста — что-то типа знакомого многим аукциона банковской недвижимости. Только в аукционе банковской недвижимости банк закладывает свой интерес и цена уже не такая низкая. В случае банковского аукциона банк является собственником, квартира без долгов и юридически чистая. А в случае субасты — ее устраивает суд, не сам банк.
Продажа идет как аукцион со ставками. Если кредитором владельца объекта являлся банк (например, ипотека под залог квартиры) , то после субасты объект может перейти в банковский аукцион. Например, банк подал в суд, который устроил потом субасту, банк решил участвовать в торгах на субасте (на общих правах вместе со всеми), за объект не дали достаточную сумму, чтобы она покрыла долг, и банк сделал ставку выше всех и стал в итоге собственником.
Если же кредитором был не испанский банк (а банк другой страны) или висит долг, например, за коммунидад, то объект будет только на субасте, которую устроил суд (у которого нет своего интереса). Часто там участвуют в торгах только физические лица.
Как участвовать в субасте
Участвовать может каждый, никаких регалий не надо. Но депозит за участие списывают с испанского счета. Вот официальный сайт — https://boe.es
- Надо тщательно изучать документы.
- Быть готовым к торгу, иметь депозит за участие 5-15 тыс евро (он замораживается и потом его возвращают). Если объект дорогой, то депозит может и 60 тыс евро быть. У меня, например, в последний раз 7 тыс сняли.
- И самое главное — быть готовым потратить время. Сама субаста быстрая (10-20 дней), но поиск объекта и ожидание появления объекта может и полгода занять. Это не покупка готового объекта с Idealista, когда просмотр недвижимости и решение о покупке.
Почему так не делают все? Например, на Тенерифе живет 1 млн человек, а нормальных предложений пару в год и за них борьба. В целом по Испании их больше, но тоже не вал. Ну, и еще выиграть аукцион надо.
Главные минусы
На квартире часто висят долги за комунидад и коммунальные, которые переходят на нового владельца, но обычно они небольшие (1-6 тыс евро). То есть это как минус нельзя считать. Правда, если это нормальная вилла, там один комунидад за год может быть ~5 тыс евро (а сколько лет владелец не платил).
Серьезных подвохов я вижу 4:
- правильно прикинуть долги и проверить документы (очень запутанные формулировки)
- существующий договор аренды
- окупасы (могут специально заселится прям во время субасты)
- не видишь, что внутри недвижимости.
Все, кроме первого, выглядит решаемым. Но стоит что-то не учесть и неправильно прикинуть долги… Так то там: IBI (аналог «налога на имущество»), комунидад, cвет и вода, договор аренды, вторые/третьи ипотеки и кредиты, эмбарго а фавор (доп арест квартиры ), право пожизненного проживания, окупасы, состояние квартиры. Там много нюансев… Не перечислить.
Главный плюс
Цена!
Иногда нет начальной цены на субасте, но это не значит, что можно 1000 евро поставить. Ставка должна покрывать долг старого владельца, иначе могут сказать субаста не состоялась.
Не, на самом деле может и не покрывать и получишь объект, если ставок нет больше. А они будут потом дальше трясти должника на погашение остатка, если проданное имущество их не погасит. Но все же чаще всего действительно надо чтоб ставка покрывала. Я так понимаю, сделать ставку ниже долга прокатит только на супер никому ненужных объектах.
Ну, и естественно, ваша ставка должна быть выше, чем у предыдущего участника (вы видите ставки). Причем, обычно есть шаг для ставок, нельзя ставить на цент выше. Например, у меня в последний раз был шаг 5+ тыс евро, то есть ставка 105.000, а следующая уже 110.000 евро.
