Привет! Меня зовут Полина, я риэлтор. Живу в Санта-Крузе уже несколько лет, а до этого моим домом был Пуэрто де Сантьяго (тоже Тенерифе). Переехала на остров не вчера, рынок знаю изнутри, и мне регулярно пишут люди с одними и теми же вопросами про покупку жилья. А ещё приходят с готовой кашей в голове, потому что начитались разных «экспертов».
Сегодня хочу спокойно, по-человечески разложить, как обстоят дела на самом деле. Без сказок и без страшилок.
Кратко
- Ипотеку в Испании реально получить на 25-35 лет, возраст заёмщика на момент погашения не должен превышать 75 лет.
- Реально получить ставку 2-3.5 процента при наличии дохода в Испании и хорошей истории в банке, если посмотреть варианты в нескольких местах. Для нерезидентов ставки выше.
- Для россиян схема купить по туристической визе не работает из-за сложностей открытия счета в испанском банке и ипотека невозможна из-за отсутствия дохода в ЕС.
- Налога 100 процентов для иностранцев на покупку жилья сейчас нет, это была громкая инициатива до закона дело не дошло.
- Миф купи у банка дёшево и в хорошем месте в 2026 году уже не работает, изредка что-то всплывает но большинство объектов там где никому не нужно.
Сначала про ипотеку
В сети регулярно мелькает, что ипотеку в Испании дают максимум на 20-25 лет. Так вот, это не совсем так. Реально получить кредит на 25-35 лет (возраст заёмщика на момент погашения не должен превышать 75). Я сама вижу такие сделки.
Дальше про ставки. Часто пишут «4% годовых и выше для иностранцев». Можно и выше, конечно, если брать первое предложение от первого попавшегося банка. Но если посмотреть варианты в нескольких местах, реально получить 2-3.5% при наличии дохода в Испании и хорошей истории в банке. Это может быть, как без страхования жизни, которое в некоторых банках необязательно, так и с ним.
Ну, и ещё пара слов про типы ставок. Бывают фиксированная, плавающая и смешанная. Все они так или иначе косвенно завязаны на величину Euribor, просто по-разному. У плавающей платёж пересчитывается раз в полгода или год вместе с самим Euribor, и может уходить вверх или вниз. У фиксированной ставка считается один раз на момент подписания договора и дальше платёж не меняется до конца срока. Смешанная это что-то среднее.
А вот тут осторожнее: миф про «приехал по турвизе и купил»
Это, мне кажется, самое опасное заблуждение, которое сейчас гуляет по интернету.
Да, есть статьи, где пишут: прилетели на Тенерифе по туристической визе, выбрали квартиру, оформили сделку и спокойно уехали обратно. Технически это возможно, закон не запрещает. Только на практике работает это больше для граждан Евросоюза и для тех, у кого уже есть ВНЖ страны ЕС.
Для россиян эта схема не работает из-за сложностей открытия счета в испанском банке и их комплаенса. И тем более невозможна ипотека из-за отсутствия дохода в ЕС.
Я говорю прямо, потому что вижу, как люди приезжают «посмотреть» с ожиданием закрыть всё за неделю, а потом разочаровываются. Лучше знать реальность заранее, чем терять время и деньги на билеты.
Про налог 100% для иностранцев
Ещё одна тема, которой меня заваливают каждую неделю. «Полина, говорят, ввели 100% налог для иностранцев на покупку жилья, это правда?»
Отвечаю спокойно: нет. Такого налога сейчас нет. Парламент его даже не рассмотрел. Это была громкая инициатива, шумели о ней много, но до закона дело не дошло. Так что пока покупать можно на тех же условиях, что и раньше.
Если ситуация изменится, я первая об этом расскажу. Так что выдыхайте.
А что насчёт «дешёвых банковских объектов»?
Это моя любимая часть. Раз в неделю мне присылают ссылки на сайты вроде Haya или Solvia с вопросом: «А правда там можно квартиру за копейки купить?»
Я отвечаю всегда одинаково: откройте и посмотрите сами. Серьёзно. Не верьте мне на слово, не верьте блогерам, просто зайдите и полистайте.
Когда-то давно, лет десять назад, там действительно встречались интересные варианты. Сейчас всё иначе. Открываем Solvia прямо сейчас. Что вижу? Квартира 60 квадратов где-то у чёрта на куличках на материке за 140 000 евро. И вот это называется «банковский дисконт». Цена мечты, ага.
Идём дальше, смотрим, что есть на нашем острове. О, шикарный вариант! Большая квартира, очень просторная. Знаете, где? Там, где она никому не нужна. Ни инфраструктуры рядом, ни моря, ни нормальных соседей. И таких объектов большинство. Не то чтобы там вообще ничего нет, изредка что-то всплывает. Но миф «купи у банка дёшево и в хорошем месте» в 2026 году уже не работает.
Что в итоге
Я не пугаю и не отговариваю. Тенерифе шикарное место, я тут живу, никуда уезжать не собираюсь, и квартиру здесь купить вполне реально (вот цены). Но важно держать в голове несколько вещей.
Во-первых, ипотека реальна, ставки нормальные, сроки тоже. Во-вторых, если вы с российским паспортом без ВНЖ ЕС, схему «прилетел и просто купил» забывайте сразу. В-третьих, страшилки про 100% налог пока не подтвердились. И в-четвёртых, если вам обещают банковский объект за три копейки в хорошем месте, скорее всего, вас просто вводят в заблуждение.
Покупка жилья за границей это не та история, где можно действовать вслепую. Поговорите с тем, кто живёт здесь и работает с местными банками каждый день. Задайте неудобные вопросы. Проверьте всё дважды.
И тогда у вас будет не разочарование, а та самая квартира с видом на океан, ради которой всё затевалось.
FAQ
На сколько лет можно получить ипотеку в Испании?
Правда ли, что введён 100% налог для иностранцев?
Какой налог платит иностранец при покупке вторичного жилья?
Обязателен ли NIE для покупки квартиры на Тенерифе?
Какие расходы помимо налогов нужно учесть при покупке?
